2025년 양도소득세 개정 ② 특례 및 지역중심 편

2025년 양도소득세 개정 ② 특례 및 지역중심 편

토지·건물 일괄 안분 제외, 상생임대주택 특례 연장, 인구감소지역 비과세까지

양도소득세는 기본 과세 외에도 수많은 조세특례제도가 존재합니다.
2025년 개정세법에서는 그중에서도 부동산 관련 특례제도를 집중적으로 보완하고 연장했습니다.

---

 토지·건물 일괄 양도 시 안분계산 예외 신설

• 종전: 토지와 건물을 함께 양도할 경우, 기준시가 비례 안분
• 개정: 실지거래가액 기준으로 가액 구분이 불분명하거나
납세자 산정금액이 기준시가와 30% 이상 차이 나는 경우
→ 일정 요건 충족 시 안분계산 제외 가능

• 예외 인정 요건
• 다른 법령에서 가액이 정해진 경우
• 건물 철거 후 토지만 사용하는 경우

 재건축·재개발 지역 양도자에겐 중요한 절세 포인트

---

 상생임대주택 양도세 특례 적용기한 연장

• 적용기한: 2025.12.31. → 2027.12.31.로 연장
• 기존 요건:
• 직전 임대계약 1년 6개월 이상 유지
• 신규 임대계약 2년 이상 유지 + 임대료 5% 이하 인상

 1세대 1주택 비과세 요건(거주요건 2년) 면제 가능
 임대인과 세입자 모두에게 안정성 확보

---

 인구감소지역 주택 취득 시 1세대 1주택 특례 적용

• 수도권·광역시 제외한 인구감소지역에 주택 신규 취득 시,
기존 1주택 보유자는 1세대 1주택 간주
• 공시가격 4억 이하 주택만 해당
• 취득기한: 2024.1.4. ~ 2026.12.31.

 양도소득세 12억 비과세, 장기보유특별공제 최대 80%
 종부세 기본공제 12억 원 적용

---

 농어촌주택 비과세 특례 적용지역 확대

• 기존: 수도권 일부지역 제외
• 개정: 경기도 가평군 추가 포함
• 양도기한: 2025.3.21. 이후 양도분부터 적용

 은퇴 후 귀촌계획이 있는 고령자 주택 처분 시 절세 가능

---

 대토보상 과세특례 요건 보완

• 기존 요건:
• 사업인정일 2년 이상 보유
• 공익사업 시행자에게 양도
• 보상으로 받은 토지가 공익사업용 토지일 것
• 개정:
• 보상 명세를 공익사업자가 다음 달 말까지 국세청에 통보해야 특례 인정

 과세특례 적용 시 양도세 40% 감면 또는 과세이연 가능

---

 부동산 양도대금 연금계좌 납입 시 세액공제 신설

• 대상: 기초연금 수급자 + 1주택 또는 무주택 세대
• 조건: 보유 10년 이상 주택 또는 부동산 양도
• 혜택: 납입금액 1억 원 한도 내 10% 세액공제
• 유의사항: 5년 내 연금 외 수령 시 공제액 추징

 은퇴세대의 자산 유동화 + 연금 전환 유도

---

 기타 특례 정리 (한줄 요약)

• 비수도권 미분양주택 취득자 → 1세대 1주택 특례
• 장기일반민간임대주택 장기보유공제 특례 연장 (2027.12.31까지)
• 공공주택건설사업자 토지 양도 시 10% 감면 특례 연장
• 소형 신축주택, 단기민간임대주택 중과 배제 특례 연장

---

2025년 양도소득세는 지역 균형 발전과 실수요자 중심 과세를 강화하는 방향입니다.
특히 상생임대주택, 인구감소지역, 연금납입 특례 등은
단순 감면이 아니라 “사회정책적 세제 설계”로 해석할 수 있습니다.

---

출처: 기획재정부 2025년 개정세법 해설서 (PDF)