개업공인중개사의 민사 책임

[1] 공인중개사법상의 의무
개업공인중개사는 등록을 함으로써 중개업을 할 수 있는 반면에 엄격한 규제와 주의의무가 부과 되어 있다.
신의와 성실로서 공정하게 업무를 처리할 의무, 비밀유지의무, 중개대상물확인 설명의무
 
일반적 주의의무
고객에게 부당한 손해를 주지 않도록 하여야 할 주의의무
민법 제 681조 수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리 하여야 한다.
 
[2] 중개대상물의 조사
1. 현장답사
토지: 토지등기부등본과 등기사항 증명서와 지적도면을 지참하여 현장답사
지시한 물건위치나 지번이 공부상 일치하고 있는지의 여부파악
건물: 건물 등기사항 증명서와 건축물대장 비교 상이한점 찾기 지적도면에 의하여 가옥의 소재를 확인
 
2. 권원관계의 확인
등기사항증명서와 등기필 정보(등기권리증) 소지여부 등을 통하여 소유자를 확인
등기에 추정력은 인정하고 있으나 공신력이 없으므로 권리이전 확인필수
대리권 수여여부도 철저히 조사 확인 위임장, 인감증명서,위임인 본인에게 확인까지
 
3. 제한물권의 확인
등기사항증명서를 통해 소유권을 제한하는 제한물권을 확인
저당권 임차권 지상권 기타 당해 토지를 취득하려는 자의 완전한 소유권취득에 장애가 되는 다른 사람의 권리가 있는지 확인할것
부동산등기사항증명서는 계약시 중도금시 잔금시 매번 새롭게 확인 , 주택임대차관계도 체크할것 
 
4. 공법상 제한과 거래규제사항의 확인
의뢰물건의 이용에 어떠한 제한이 있는지 
도시계획관계법규 도시계획사업 토지거래 규제지역인지 확인
 
5. 과세대상의 조사 확인
등록세 취득세 종합토지세 재산세등 과세표준을 조사해 두자
 
[3] 중개사고 예방관련 판례 등
1. 선 순위 근저당권설정 미확인, 중개보수 미수수시 책임
2. 대출금에 대한 착오로 잘못 설명한 경우 그 책임의 범위
3. 중개보조원의 확인 설명의무 등 위반에 따른 개업공인중개사의 손해 배상책임
4. 중개보조원의 사기로 인한 개업공인중개사의 책임
5. 전대차 중개시 임대인의 동의 여부 등 확인의무
6. 근저당권 말소여부까지 최종 확인 의무
7. 근저당권 종류 및 말소여부 확인
8. 거래계약서 재작성시는 최초 계약 당시 상태로
9. 건물과 대지 소유자가 다른 경우 대지 사용권원 확인
 

 

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