양도소득세

팔면 내야한다구요 ?!

양도소득세
토지 건물 부동산에 관한 권리 주식 등을 유상으로 양도함으로서 발생한 소득에 대해 부과하는 국세
세시차익 과세대상/ 경제활동을 통해 발생하는 통상소득은 사업소득세 과세대상임.

개인은 양도소득세만 부과 법인은 다른 소득과 양도소득을 합하여 법인세법상의 법인세 부과

과세대상: 자산을 유상으로 양도한 경우 발생한 소득으로 양도차익이 없으면 부과 안함
과세대상자산
- 토지와 건물
- 부동산에 관한 권리 : 지상권 전세권 등기된 부동산 임차권 / 부동산을 취득할 수 있는 권리로 아파트당첨권, 토지상환채권, 주택상환채권 등
- 주식 또는 출자지분 : 주권 상장 법인의 주식으로 대주주가 양도 하는 주식 등 / 비 상장주식 등
- 기타자산 : 부동산과 함께 양도하는 영업권 특정시설물이용권 및 회원권 특정주식 부동산 과다보유 법인의 주식

납세의무자

개인
-거주자: 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인의 경우 국내 국외 소재하는 자산에 대하여 납세의무 있음
-비거주자: 국내에 소재한 자산에 대하여만 납세의무 있음

과세표준
1) 양도가액 - 필요경비 (취득가액 + 자본적 지출액 + 양도비) = 양도차익
2) 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액
3) 양도소득금액 - 양도소득기본공제 = 과세표준

양도차익의 계산
양도가액 - 필요경비(취득가액. 자본적지출액, 양도비)

양도가액 : 양도하고 받은 총 수입금액

필요경비 : 취득부터 양도할때 까지 투입된 총비용
- 취득가액 : 실제거래가액으로 하는 경우 취득한 부동산 가액, 취득시 납부한 취득세 등록세 중개보수 및 등기 전에 발생한 소송비 화해비용도 포함
취득가액 확인 안되면 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 순으로 적용한 가액을 말함
- 자본적 지출액 :  양도차익 계산시 필요경비로 공제 되는 자본적 지출액에는 수선비,소송비용 화해비용, 용도변경 지출비용, 개량 또는 이용편의 위해 지출한 비용 이 포함된다

양도비 : 계약서 작성비용 공증비용 인지세 중개보수 증권거래세 그리고 국민주택채권 토지개발 채권 만기전 매각함으로 발생하는 매각차손

취득가액을 제외한 기타 필요경비의 적용기준
- 실지거래가액을 양도 및 취득가액으로 적용하는경우 : 취득가액을 제외한 기타 필요 경비도 실지 지급된 비용으로 한다
- 기준시가를 양도 및 취득가액으로 적용하는 경우: 필요경비 개산공제로 진행  
         토지: 취득당시 개별공시지가의 3% (미등기 0.3%)
    주택: 취득당시 개별 주택가격 공주가의 3% (미등기 0.3%)
    일반건물: 취득 당시 기준시가의 3% (미등기 0.3%)
                 지상권 전세권 등기된 부당산 임차권: 취득 당시 기준시가의 7%

양도소득금액의 계산
양도차익 - 장기보유 특별공제
양도차익: 양도가액 - 필요경비
장기보유 특별공제 : 3년 이상 보유한 토지와 건물의 양도에 한해 적용
배제대상 - 미등기, 조정대상지역 1세대 2주택, 1세대 3주택

과세표준의 계산
양도소득금액 - 양도소득 기본공제
1인당 1년에 250만원 단, 미등기제외

세율
과세표준에 따라 차등세율을 적용하는 초과 누진세율, 비례세율, 탄력세율등 다양한 세율체제

중과세 되는 1세대 다주택의 범위
조정대상지역에 있는 주택 1세대 2주택에 해당
조정대상지역에 있는 1세대가 주택 + 조합원 입주권과 분양권을 각각 1개씩 보유
조정대상지역에 1세대 3주택 이상
조정대상지역 주택 + 조합원 입주권과 분양권 합이 3이상

1세대 2주택은 일반세율 + 20%
1세대 3주택은 일반세율 + 30%
다주택 중과세 한시 유예 22.5.10~ 25.5.9 양도분

중과 제외주택 - 장기임대주택 , 혼인합기알로 부터 5년 이내 양도, 부모보양합가일로 부터 10년 이내 양도, 일시적 2주택인 경우 종전주택, 기준시가 1억 이하주택 등…

양도소득세가 중과세 되는 비사업용 토지
농지 - 소유자가 거주 아니하거나 경작하지 아니하는 농지, 특별시 광역시 및 시지역 농지
임야 - 소유자가 소재지에 거주하지 않고 있는 임야
목장 - 도시지역 안에 있는 목장용지 , 축산업 아니하는 자가 소유하는 목장용지
비사업용 나대지 잡종지 - 지방세법상 종합합산과세대상 토지

비사업용 토지로 보지 않아 중과세 대상에서 제외되는 토지
상속용지 5년이내 양도
종중 소유농지 05.12.31까지 취득한 농지
실제 사업에 사용되는 임야06.12.31 이전에 개인이 20년 이상 보유한 농지

신고납부
신고주의 국세로 납세 의무자의 신고에 의하여 조세채무가 확정
과세표준 예정신고 또는 확정신고 두가지 방법
예정신고: 납세지 관할 세무서장에게 예정신고 - 양도차익 없어도 해야함 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2월 이내
확정신고: 양도소득 발생한 연도의 다음연도 5월1일부터 5월 31일 까지 신고
분납: 1천 초과시 2월내 분납가능 2천 이하는 1천초과하는 금액, 2천 초과시 그 세액의 50% 이하의 금액

가산세
신고불성실 가산세
부당한 무신고 , 과소신고: 40%
단순 무신고: 20%
단순 과소신고: 10%
납부지연가산세 : 1일 0.022%

비과세
법원의 파산선고에 의한 처분에 따른 양도소득
농지의 교환 또는 분합에 의한 양도소득
1세대 1주택의 양도 - 12억 초과 아닐것. 2년이상 보유 할것, 조정대상지역은 2년 이상 거주

양도소득세 감면
농지의 대토에 의한 양도소득
8년 이상 경작한 토지 양도
공공사업용 토지
어업용토지 및 자경산지에 대한 양도소득세 감면

양도소득세 계산 특례
취득가액 이월과세 : 거주자가 양도일로 부터 소급하여 10년 이내 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여 받은 토지 건물 또는 특정시설물이용권의 양도차익을 계산함에 있어
취득가액은 당해 자산을 증여한 배우자 또는 직계존비속의 취득당시의 가액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부 하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 필요경비에 산입한다.
부당행위 계산부인 :  특수관계자에게 자산을 증여 하고 10년 이내 팔면 증여자가 직접 양도 한 것으로 본다.

내꺼라도 팔아서 득이 있다면 나라에 콩고물을 드려야함.
내가 살때 나라씨가 뭐 해줬더라.. 상관없엉
가져도 내고 안가져도 내고