부동산 중개업에 대한 이해

부동산 중개행위
개업공인중개사가 거래의 쌍방 당사자로 부터 중개의뢰를 받은 경우 + 일방당사자의 의뢰에 의하여 중개대상물의 매매, 교환, 임대차, 기타 권리의 득실 변경에 의한 행위를 알선, 중개하는 행위를 말한다 (대법원 95.9.29 판결)
그러나 그 행위 자체는 법률 행위가 아니라 사실 행위 이다.

부동산 중개업
공인 중개사법 제 2조 제3호에 의하면 중개업 이란 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업 으로 하는 것을 말한다고 규정하고 있다.

중개대상물
부동산: 민법 제 99조 토지 및 정착물이라고 규정 부동산 이외의 것은 동산
중개대상물의 범위 : 공인중개사법 제3조 토지 건축물 기타 토지의 정착물 기타 대통령령이 정하는 재산권 및 물건에 한정
- 토지: 땅 지면에 정당한 이익이 있는 범위내에서 공중이나 지하에 미친다 (민법 제 212조)
- 건물: 지붕 기둥 벽이 있는 축조물(건축법 제2조)  
- 수목, 미분리 과실, 농작물 : 거래 능력이 있는 독립된 부동산이지만 독립된 중개대상물이 될 수 있는가 하는 점은 별개의 문제
- 기타 대통령령이 정하는 재산권 및 물권 : 입목, 공장 및 광업재단 저당법에 의한 광업재단 및 공장재단등을 중개대상물로 규정하고 있다. 일물일권주의 원칙의 예외로 하나의 물권 (객체 x)

중개계약의 유형
1. 일반중개계약 : 낙성 불요식계약 구두에 의해 이루어지고 있는것이 일반적 —> 중개계약서를 작성하는 것 의무아님
2. 전속중개계약 : 국토교통부령이 정하는 전속 중개계약서를 사용

부동산중개계약의 법적 특질
개업공인중개사는 상법상의 중개인은 아니며 상행위가 아닌 행위를 중개하는 민사중개인. 타인의 거래를 보조 활동에의해 거래사 성립하였을때 보수청구권이 발생한다.

전속중개계약
전속중개계약서를 사용, 부동산 거래정보망 등에 중개대상물의 등록 의무. 유효기간 3개월. 의뢰인에게 문서로 2주일에 1회 이상 업무처리상황을 통지하는 것 의무.
통지의무를 완화하거나 면제하는 약정을 하더라도 그 약정은 강행규정 위반으로 무효.

나혼자말하기

요즘 전세사기 때문에 뉴스에 자주 등장하는 공인중개사..
다른 사람의 재산을 너무 쉽게 사기 치는 사람을 돕는 직업 처럼 보이는게 너무 아쉽다.
중개 보조원이라는 직업도 자격증이 있는 분들만 하면 어떻게될까?
노력했던 시간이 물거품되도록 범법행위를 쉽게 하지 않을것 같은데..
자격증이 있는 사람들이 보조원으로 일한 곳에서 반경 5km 넘는 곳에만 개업 가능으로 정하면 알바 시켜 주시려나..
자격증이 있어도 쉽지 않다.