1 주택에 대한 양도소득세
2 주택 등에 대한 비과세
3 주택에 대한 감면 및 과세특례
4 다주택자에 대한 중과세
01. 주택에 대한 양도소득세
1. 양도소득세의 기본내용
주택을 양도함으로써 발생하는 소득 거주자는 국내 및 국외에 있는 주택, 비거주자는 국내에 있는 주택
주택의 양도 또는 취득시기는 대금을 청산한 날. 청산전 이전등기하면 등기접수일
일반분양 받은 아파트의 경우 잔금청산일을 취득시기로
2. 양도 소득 과세표준과 세액의 계산
양도차익= 양도가액- 취득가액 등 필요경비
양도소득금액 = 양도차익-장기보유특별공제액
양도소득 과세표준 = 양도 소득금액 -기본공제
양도소득 산출세액 = 양도소득과세표준 * 세율 - 누진공제
3년 이상 보유한 주택 양도 하는 경우 적용되는 장기보유 특별공제액 기본공제 250만원 차감
자본적지출액 - 수선비: 용도를 변경하기 위한 개조, 엘베, 냉난방 장치 설치,피난시설 설치, 재해복구, 개량 확장 증설
소송비용 개발부담금 재건축부담금
1세대 1주택 요건 갖춘 고가주택 환산취득가산세 계산
양도가 16억
취득당시 기준시가 3억 양도당시 기준시가 10억
환산취득가액 계산 16억 * 3/10 = 4.8억
환산취득가액 적용 가산세 계산 4.8억 *5/100= 0.24억
양도차익의 산정
양도가액을 실지거래가약으로 하는 경우 취득가액도 실지거래가액, 양도가액을 기준시가로 하면 취득가액도 기준시가
부담부증여시 양도차익 계산
사실상 유상으로 이전 양도자에게 양도소득세 과세, 채무 제외한 부분 수증자에게 증여세 과세
고가주택 비과세 기준 12억
12억 초과분 양도 소득세 납부
조합원입주권 양도 - 조합에 기존건물과 부수토지 제공하고 취득한 조합원 입주권을 양도 하는 경우
기존건물과 그 부수 토지 취득일부터 관리처분 계획인가일 까지의 양도차익 A
관리처분계획인가일 부터 양도일까지의 양도차익 B
A는 평가액- 취득가액- 자본적 지출액, 양도비등 필요경비
B는 양도가액- (평가액 +납부한 청산금) - 자본적지출액, 양도비등 필요경비
아.. 너무 어렵다..
장기보유 특별공제
주택 및 조합원입주권 3년 이상 보유 장기보유 특별공제액 계싼
조합원으로 부터 취득한 것은 제외
장기보유 미적용 주택: 미등기양도, 다주택자가 조정대상지역 양도, 국외주택, 보유3년미만주택, 입주권양도
중과한시: 보유기간 2년 이상인 조정대상지 주택 22.5.10~25.5.9 기간 중 양도 시 기본세율 적용
양도소득세 세율 (국세청)
https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711
양도소득세 신고. 납부
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고
신고하지 않은 경우 20% 가산세 , 적게신고하면 10% 가산세
02 주택 등에 대한 비과세
1 1세대 1주택 비과세
보유기간 2년 이상
취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상일것
양도 당시 고가주택에 해당하지 않을것
거주기간 요건 미적용- 계약금 지급일 현재 무주택 1세대, 임사자등록
보유기간 거주기간 미적용- 수용, 해외이주로 세대전원 출국후 2년 이내 양도,
양도소득세 비과세 배제 - 미등기 양도주택
1세대 2주택 비과세 특례
종전주택 취득일----1년이상지난후 --- 신규 주택 취득 ----3년 이내 양도시 비과세 ----종전주택 양도
상속받은 주택으로 2주택 되는 경우
일반주택 취득 ---상속주택 취득 ---일반주택 양도
아.. 왜 내 집을 먼저 팔아야 하는거지...ㅠㅠ 하긴 난 집도 상속받은 집도 없지;;ㅋ
공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 본다.
2명이상이면 거주하는사람. --> 최연장자 순서로 소유를 따진다
농어촌 상속주택의 경우에는 상속인이 일반주택을 계속하여 취득 양도 하더라도 비과세 적용가능
동거봉양 합가로 2주택
부모A주택취득----자녀B 주택취득----동거봉양합가일로부터 10년 이내 양도시 비과세-----A or B 양도
혼인으로 2주택은 혼인한 날부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택 비과세
조합원 입주권을 1개 보유가 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니하거나 1조합원 입주권 외에 1주택을 소유한 경우 1주택을 취득한 날로부터 3년 이내 입주권을 양도하는 건 비과세.. 12억 넘으면 초과분은 과세
종전주택 취득----1년경과---조합원입주권취득---3년이네 양도시 비과세---종전주택양도
주택과 분양권을 소유한 경우
분양권: 공급계약을 통하여 주택을 공급받는자로 선정된 지위
종전주책취득----1년경과---분양권취득---3년이내 양도시 비과세---종전주택양도
3년이 지나고 양도 해도 비과세 인경우?
분양주택 완성후 3년 이내 세대전원 이사하여 1년 이상 거주
03 주택에 대한 감면 및 과세 특례
1 장기임대 주택에 대한 양도소득세의 감면
임대주택 5호 이상 임대하는 거주자가 국민주택을 임대개시 5년 이상 임대한 후 양도 50% 감면
국민주택: 85제곱미터 이하
10년이상 임대한 임대주택 양도소득세 면제
건설임대 주택 중 5년 이상 임대시 면제
매입임대주택 중 5년 이상 임대시 면제
감면세액의 20% 농어촌 특별세로 과세
04 다주택자에 대한 중과세
1 다주택자 중과제도 및 주택수 계산
25.5.9 까지 중과 한시 배제 중
2주택 기본세율 + 20%
3주택 기본세율 + 30%
수도권 광역시 특별자치시 외의 지역에 양도 당시 3억원초과 아니하는 주택은 주택수에 산입하지 않는다.