개업공인중개사의 보수청구권

[1] 보수청권의 발생요건
보수청구권이 발생하기 위한 3요건
-중개계약이 성립
-중개행위가 존재
-매매,임대차계약이 성립
즉, 매매 임대차 계약의 성립과의 사이에 상당한 인과관계가 존재하여야 한다.

[2] 중개보수를 둘러싼 문제점
1. 매매 임대차 계약이 해지된 경우
거래계약은 성립했으나 그 계약이 무효 또는 취소되는 경우 = 거래자체에 불완전함으로 보수청구권 발생 안함
매매계약은 성립 했으나 매도인의 소유권 이전등기 불이행,매수인의 대급지급 미이행, 계약위반 채무불이행인 경우는 보수청구 가능
개업공인중개사는 매매계약을 성립시키는 것이 본래의 업무.
거래당사자의 사정에 의해 계약이 파기되었다면 보수 자체를 청구 할 수 있다.
하지만 개업공인중개사의 중요사항 설명의무 이반에 의한 것이라고 한다면 중개행위에 하자가 있고 불완전한 중개행위 이기 때문에 보수 청구 할수 없다.

민법상 계약금은 원칙적으로 해약금의 성질을 갖는 것으로 보고 있다.
‘서울특별시 부동산 중개보수 및 실비의 기준과 한도등에 관한조례’ 중개보수 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인의 계약에 의하고 계약을 하지 않은 경우에는 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 의뢰 받은 사무를 마친때 받도록 규정
중개의뢰인의 사정으로 해제 된 경우 에도 사무처리를 마친 것으로 보아 중개보수를 청구 할 수 있다

2. 불 충분한 중개를 한 경우
확인 설명 의무를 게을리한 과실로 인하여 해제된 경우 수령한 보수를 반환 해야 하며 의뢰인에게 재산상의 손해를 배상 해야한다.

3. 개업공인중개사를 배제한 직접거래의 경우
개업공인중개사가 중개의뢰인에게 거래 상대방을 소개 하였으나 중개사를 배제 하고 직접거래를 하는 경우 또는 제3의 개업공인중개사를 개입 시키는 경우
정지조건으로 하여 청구 가능하다 이는 중개의뢰인의 아주 신의에 반하는 행위가 있기 때문에 판례는 보수 청구권을 인정한다.
고의로 거래 상대방과 결탁하거나 중개사의 중개활동과 거래계약의 성립과의 사이에 인과관계가 있는 경우 모두 보수청구권 인정
보수의 측정은 기여도에 달렸다.

4. 임대차 계약 만료전의 해제에 따른 보수 청구 상대방
임대차 기간 만료 전에 임차인이 명도하고 나가는 경우 법률상 임대인과 새로운 임차인 사이에서 중개에 의해 임대차 계약이 성립되므로 임대인이 중개보수를 부담하는 것이 원칙이다.

특별한 약정이 없는 한, 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과 임대차 계약 체결을 위해 중개수수료를 지출 하여야 할 것이니 그런 사정만으로 중개 수수료를 임차인이 부담 하여야 한다고 볼수 없다 (서울지방법원 판결 97나 55316)

서로 진심을 다하면 좋겠다.
서로 의심할수 밖에 없는 일들만 가득해 지는게 너무 안타깝다.
정말 꼭 그런 사람만 있는건 아닐거라고 생각하자.
그리고  상처는 얼른 잊게 해달라고 기도하자.