고가주택 상속·증여 시 기준시가 신고? 이제 감정평가로 바로잡는다!
상속세와 증여세를 줄이기 위해 고가주택과 꼬마빌딩을 기준시가로 낮게 신고하던 관행에 제동이 걸렸습니다.
국세청은 2025년 1분기, 상속·증여된 고가 부동산에 대해 대대적인 감정평가를 실시해 신고액보다 평균 87.8% 높은 가격으로 과세했다고 발표했습니다.
특히 상속세·증여세를 계산할 때, 고의로 낮은 기준시가를 적용하는 행위를 차단하기 위해 감정평가 예산을 2배 이상 확대하고, 고가 아파트와 단독주택까지 감정평가 대상을 넓혔습니다.
고가 부동산 감정평가, 왜 확대됐나?
• 고가 부동산은 기준시가와 실제 거래가격(시가) 차이가 매우 큽니다.
• 기존에는 꼬마빌딩에만 국한됐던 감정평가가 2025년부터 고가 단독주택, 초고가 아파트로 확대되었습니다.
• 국세청은 2020년부터 2024년까지 총 896건의 꼬마빌딩을 감정해 과세표준을 신고가 대비 75% 증가시킨 바 있습니다.
• 2025년부터는 감정평가 예산을 기존 45억 원에서 96억 원으로 늘리며 사업을 강화했습니다.
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실제 사례로 보는 감정평가 결과
국세청은 2025년 1분기 동안 75건의 부동산을 감정했습니다. 주요 결과는 다음과 같습니다.
• 성수동 카페거리의 꼬마빌딩:
- 신고가 60억 원 → 감정가 320억 원 (433% 증가)
• 고급 단독주택:
- 서울 논현동 단독주택(255㎡)
- 신고가 37억 → 감정가 140억 (278.4% 증가)
- 서울 삼성동 단독주택(309㎡)
- 신고가 33억 → 감정가 95억 (187.9% 증가)
• 대형 아파트 "세금역전" 해소 사례:
- 청담동 신동아빌라트(226㎡) 신고가 20억 → 감정가 40억
- 인근 청담 자이(49㎡)는 매매가 21억으로 오히려 신고가가 더 높았던 현상 수정
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고가 부동산 감정평가의 의미
• 초고가 부동산이 기준시가로 낮게 신고되는 문제를 감정평가를 통해 시정할 수 있습니다.
• 세금 역전 현상(중소형 아파트가 대형 아파트보다 세금이 더 많은 불합리)이 바로잡힙니다.
• 고가주택 상속이나 증여 시 감정평가를 통한 시가 과세가 점차 보편화됩니다.
• 납세자가 자발적으로 감정평가를 요청해 신고하는 비율도 증가하고 있습니다.
- 2024년: 48.6% → 2025년 1분기: 60.6%
국세청은 앞으로도
• “쪼개기 증여” 같은 세금 회피 행위 점검
• 부동산 과다 보유 법인의 골프장·호텔·리조트·서화·골동품까지 감정평가 확대
등을 통해 고가 부동산 상속·증여 과세를 강화하겠다고 밝혔습니다.
고가주택 상속·증여 시 주의할 점
고가주택이나 꼬마빌딩을 상속하거나 증여받을 예정이라면 반드시 시가에 맞춘 신고가 필요합니다.
과거처럼 기준시가만 믿고 낮은 세금을 기대했다가는 국세청 감정평가로 인해 세금 추징은 물론 가산세까지 부담할 수 있습니다.
고가주택 감정평가는 이제 필수
고가주택이나 고가 꼬마빌딩을 상속·증여할 때는 더 이상 기준시가만 적용할 수 없습니다.
국세청은 감정평가를 통해 시가에 맞춘 과세를 점차 의무화하고 있으며,
납세자들도 이를 인식하고 자발적으로 감정평가 신고를 늘려가고 있습니다.
특히 초고가 부동산을 보유하고 있다면, 세법 변화에 맞춰 미리 대응하는 것이 중요합니다.
고가주택 감정평가, 국세청 감정 평가 강화 트렌드를 이해하고 준비해야 할 시기입니다.
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