2024 주택청약 공부하기 - 상속 증여 임대

 

2024 주택청약 완전정복 - 상속 증여 임대

상속·증여·임대 관련 청약 예외 규정 정리 – 공유지분, 부모집, 전세살이 헷갈린다면 필수!

청약에서 무주택 판정은 예외가 많아 혼동되기 쉽습니다.
특히 상속으로 물려받은 집, 가족 간 증여, 임대용으로 보유한 집, 부모 소유의 집에 거주 중인 자녀 등은
자칫 유주택자로 간주되어 청약에 불이익을 받을 수 있습니다.

국토교통부가 2024년 공개한 청약 FAQ 원문과 관련 규정을 기반으로
실수하지 않는 청약 요건 판단법을 알려드립니다.

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1. 상속으로 취득한 공유지분, 무주택 인정 가능할까?

● 상속으로 받은 주택의 일부 지분(예: 1/3, 1/2)을 보유한 경우, 원칙적으로 유주택자입니다.
● 다만, 청약신청 전 3개월 이내에 해당 지분을 처분한 경우
→ 지분처분일 기준으로 무주택자로 소급 적용 가능

📌 유의사항:

• ‘처분’은 매도, 증여, 상속포기 등 모두 포함
• 증여 시에도 가족 간 거래임을 입증해야 함 (세무당국에 신고 필수)

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2. 가족 간 증여한 경우에도 무주택 인정?

● 증여로 주택을 취득한 경우에는 무주택으로 인정되지 않습니다.
→ 상속은 예외 가능, 증여는 무조건 유주택 간주
● 동일세대 구성원 간 지분 증여도 ‘지분 유지’로 간주되어 청약 제한 적용

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3. 임대 중인 주택도 주택 수에 포함되나요?

● 당연히 포함됩니다.
→ 전세나 월세를 주고 있는 경우에도 임대 목적과 관계없이 유주택자
단, 다음 예외사항이 해당될 수 있습니다:

• 폐가, 멸실주택 등 실질 가치 없는 경우
• 주택임대사업 등록 후 일부 지역의 특별공급 자격(현재는 혜택 대폭 축소됨)

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4. 부모 소유 주택에 거주하는 경우는?

● 본인 명의의 주택이 아니라면, 원칙적으로 무주택입니다.
단, 실제로 주택 소유 여부가 배우자, 직계존속·비속, 배우자의 직계비속 중 누구에게 있는지 확인 필수
→ 동일 세대 내 직계가족이 유주택자이면 본인도 유주택 간주

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5. 1주택 보유자라도 무주택으로 보는 예외가 있다?

있습니다. 아래 조건을 충족하면 청약 시 무주택으로 간주됩니다:

● 상속주택 중 공시가격 3억 이하의 주택 1채를 보유한 경우
● 지방 소재 저가주택 등 요건 충족 시
→ 주택공급규칙 제53조 제1항 예외 적용

📌 이때 “지방저가주택” 요건은 아래와 같습니다:

• 수도권 외 지역
• 광역시·세종시 제외
• 공시가격 3억 원 이하

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6. 공유지분 매입도 유주택?

● 예. 가족이 소유한 주택의 일부를 매입하여 지분으로 보유한 경우도 유주택자로 간주됩니다.
→ 공유지분이라도 입주권, 청약자격 등에서 제한 적용

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7. 명의신탁 주택도 문제 될 수 있다

● 실제 사용자가 다르더라도 명의자 기준으로 판단됩니다.
→ 예: 부모가 명의만 빌려준 경우에도 실질 소유로 간주되지 않으며, 청약 자격에 불이익 없음
단, 세무상 명의신탁에 대해 과세당국의 조사가 있으면 처벌 대상

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항목무주택 인정 여부

상속 후 지분 처분 (3개월 내)	무주택 인정
가족 간 증여로 지분 취득	유주택
임대주택 보유	유주택
부모 소유 주택 거주	본인 소유 아님 → 무주택
오피스텔(업무용)	무주택 인정
공동명의 주택 1인 지분 매도	나머지 보유자 여전히 유주택 간주

 

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청약 자격을 판단할 때 ‘주택 보유’의 개념은 단순하지 않습니다.
특히 상속, 임대, 가족 증여, 명의 분산 등은 하나라도 잘못 해석하면 청약 제한 대상이 되며,
심지어 부적격 당첨으로 당첨 취소 + 1년간 청약 제한이 발생할 수 있습니다.

💡 청약 전 반드시 지분 보유 여부, 입주권, 세대 구성 형태를 재점검하세요.

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출처: 국토교통부 2024 주택청약 FAQ PDF
※ 기준 질문 Q87~Q119 참조