2024 주택청약 공부하기 - 주택소유

2024 주택청약 완전정복 - 주택소유

무주택 세대구성원 & 주택소유 기준 총정리 – 공유지분, 폐가, 무허가주택까지

청약에 있어서 가장 까다로운 조건 중 하나는 바로 무주택 세대 구성원 요건입니다.
누가 세대원인지, 주택이지만 무주택으로 인정되는 예외는 무엇인지, 공유지분이나 폐가, 무허가 건물은 어떻게 해석되는지 정확히 알아야 부적격 판단을 피할 수 있습니다.
국토교통부가 공개한 FAQ 자료를 바탕으로 청약 실무에서 혼란이 잦은 무주택 요건과 세대 구분 기준을 명확히 정리해드립니다.

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1. 무주택 세대구성원이란?

● 무주택세대구성원이란 청약 신청자와 동일 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 경우를 말합니다.
● 세대원 기준은 세대별 주민등록표에 등재된 자 중 다음에 해당하는 자입니다:

• 청약자 본인
• 배우자
• 직계존·비속 (배우자의 직계존비속 포함)
• 직계비속의 배우자
  ※ 형제·자매, 단순 동거인은 세대원으로 인정되지 않음

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2. 세대 분리하면 무주택 요건 충족?

● 무주택인 배우자가 유주택자와 주민등록상 분리되어 있어도,
부부임이 명확하다면 무주택세대가 아님 (사실혼도 포함).
● 무주택 판정은 실질관계가 아닌 세대별 주민등록상 등재 여부 + 가족관계등록부 기준
※ 동일 세대에 있는 배우자가 유주택자라면 청약 제한

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3. 과거 부모님 당첨이 자녀 청약에 영향?

● 현재 부모님과 별도 세대를 구성한 경우, 과거 부모님의 당첨 사실은 자녀의 청약 자격에 영향 없음
단, 부모와 함께 세대 구성 중이라면 과거 당첨 이력에 따라 청약 제한 적용 가능

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4. 상속받은 주택 공유지분, 무주택일까?

● 상속으로 취득한 공유지분은 원칙적으로 무주택이 아닙니다.
단, 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 후 3개월 내 지분 처분 시 무주택으로 인정
→ “지분 처분 시 소급하여 주택 소유 이력이 없는 것으로 간주”

📌 예외 불인정:

• 증여로 취득한 경우는 무주택으로 보지 않음
• 동일 세대원에게 지분 증여한 경우도 계속 보유로 간주

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5. 폐가·멸실 주택도 무주택 인정?

● 단순히 사람이 살지 않는다고 폐가로 인정되지는 않습니다.
● 아래 요건을 입증해야 무주택으로 인정:

① 외형상 거주불가능한 폐가 사진
② 전입 및 실제 거주 사실 없음
③ 전기·수도세 미납 내역
④ 3개월 이내 멸실등기 완료 + 증빙서류 제출

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6. 무허가건물도 무주택일까?

● 조건부로 가능:

• 「건축법 시행 이전(1962.1.20 이전)」 건축
• 건축 당시 허가가 불필요했던 지역(비도시지역 등)
• 건축물대장 및 등기부등본이 없고, 적법하게 건축되었음을 지자체 확인서로 입증

※ 무단 용도변경·위반건축물은 무주택으로 인정되지 않음

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7. 오피스텔, 노인복지주택, 요양시설 등은?

● 다음 용도로 건축된 건물은 ‘주택’으로 간주되지 않음:

• 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목: 노인복지주택
• 제14호나목: 업무용 오피스텔
  ※ 단, 전입여부·임대여부·재산세 납부 여부 무관

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8. 분양권·입주권 소유 시 무주택 인정?

● 입주자모집공고일 기준 분양권 또는 입주권 보유자는 유주택자로 간주
→ 실사용 여부와 무관
단, 과거 입주권을 정리한 시점이 명확히 입증되면 무주택기간 재산정 가능

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9. 단기 임대주택 소유는?

● 임대사업자 등록 유무와 관계없이,
주택임대차계약으로 주택을 소유 중이라면 유주택자로 봅니다.
→ 예외는 “상속·폐가·멸실·무허가” 등 특별 요건 충족 시

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상황무주택 여부

상속으로 공유지분 취득 후 처분	조건부 무주택 인정 (3개월 내 처분)
폐가 상태 주택	입증 후 멸실 등기 시 무주택
무허가건물	지자체 확인 시 무주택 인정 가능
형제·자매와 세대 합가	형제는 세대원 아님 → 청약영향 없음
배우자 유주택, 세대 분리	사실혼 포함해 유주택 간주
오피스텔 전입	업무용일 경우 무주택 인정

 

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무주택 세대 인정은 청약 당락을 결정짓는 핵심 조건입니다.
단순히 “주택을 보유하지 않았다”가 아니라,
누구와 함께 살고 있었는지, 어떤 방식으로 주택을 소유했는지, 해당 주택이 실제로 어떤 상태였는지까지 따져야 정확한 판단이 가능합니다.

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출처: 국토교통부 2024 주택청약 FAQ PDF
※ 주요 근거: Q47~Q86 및 「주택공급에 관한 규칙」 제53조 각 호