2024 주택과 세금

오늘읽은 책: 2024 주택과 세금 (국세청,행안부) 

 

취득세

 

취득하면 취득세 - 매매, 교환, 상속, 증여등 유무상의 모든 취득

주택: 건축물+부속토지, 토지, 차량,기계장비,항공기,골프회원권등에 부과

등기 등록 하지 안해도 사실상취득

 

유상거래 - 잔금일(취득일)

무상승계 - 계약일 (상속 또는 유증 개시일)

원시취득(신축) - 사용승인일, 임시사용승인일, 사실상 사용일 중 빠른날

 

과세표준- 취득당시의 가액

특수관계인 - 시가인정액

상속 - 시가표준액

주상복합 건축물 - 건축물/ 토지 안분후 과세표준

 

유승취득 취득세율 6억이하 1% , 6~9억 1~3%, 9억이상 3%

상속 2.8%, 증여 3.5%, 신축 2.8% (가족 모두 무주택자 상속 0.8%)

 

ex) 6.5억 매매 취득세

(650,000,000 * 2/300,000,000 -3) * 1/100= 1.33% , 650,000,000 * 1.33%= 8,645,000원

 

법인, 1세대 2주택 이상 - 취득세중과세제도

	1주택	2주택	3주택	4주택이상
조정대상지역	1-3%	8%	12%	12%
비조정	1-3%	1-3%	8%	12%

 

현 조정대상지역: 서초 강남 송파 용산구

조정내 일시적2주택 - 3년이내 종전 처분해야 중과 제외

중과제외주택 - 1억이하 / 사업시행구역제외

주택건설사업자 -멸실목적 - 주택신축판매업 1년내 멸실 3년내 신축 판매해야함

임대주택도 중과요건 적용

 

30세 미만 월평균 소득이 중위소득의 100분의 40이상 12개월동안 발생하면 별도세대

 

주택수 산정 - 주택, 조합원입주권, 주택 분양권, 오피스텔, 공유지분, 부속토지

1억이하 주택 부속토지만 소유는 제외

1억이하 오피스텔 제외

입주권 분양권은 무조건 주택수 산정

상속개시일 5년이내 주택수 포함 제외/ 상속지분이 가장 큰 상속인 소유주택으로 판단, 최연장자

조합원입주권 취득시점 - 관리처분계획후 주택 멸실 시점

오피스텔 취득 표준세율 4%

오피스텔 분양권은 주택수 미포함

 

중과제외 - 1억이하 / 재개발재건축구역은 제외안함.

주거용 건물 건설업 영위하는자가 신축 - 재고주택으로 주택수 산정에서 제외 but 1년이상 거주시 포함

조합원입주권에 의한 주택 취득은 원시취득으로 주택수 무관 2.8% 적용

일시적 2주택 처분 못하면 8% 추징

법인 12% 1억이하 1% 

조정대상지역 3억이상 무상취득 12%

1세대1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속 무상취득 중과 제외

증여시 증여자 주택 소유수 기준으로 판단.

 

고급주택 중과세 - 신축 10.8% 유상거래 11% 다주택자 법인은 16% 또는 20%

고급주택 - 연면적 331㎡초과, 대지면적 662㎡ 초과, 엘베설치 (200㎏이하제외), 에스컬레이터, 67㎡ 이상의 수영장, 공동주택 연면적 245㎡ 초과.

 

취득세 감면 - 임사자 임대목적 건축,  공동주택이나 오피스텔 최초 분양 24.12.31까지

임사자 임대기간 10년 , 아파트 제외

 

건설임대사업자

- 임대할 목적 공동주택 건축 지방세 감면 24.12.31까지

- 전용 60 이하 취득세 면제

- 장기임대주택 20호 이상 취득세 50% 경감

 

매입임대사업자

- 임대목적 최초분양 지방세 감면 24.12.31까지

- 취득가액 3억 초과 감면 제외/ 수도권 6억

 

생애최초 주택구입 취득세 감면 12억 이하 주택 25.12.31까지 200만원한도

출생자녀와 실거주 목적 12억 이하 500만원한도

주택 취득 3개월내 전입안하면 추징/ 거주 3년미만인대 매각, 증여하면 추징

 

지방교육세, 농어촌 특별세는 취득세에 부가되는 세금. 

85㎡이하, 농가주택은 농어촌 특별세 비과세

 

지방교육세 0.1%~0.3%, 다주택자,법인 0.4%

농어촌특별세 0.2% 다주택자,법인 0.6%~1% / 상속 증여 신축 증축 0.2%

 

체결후 30일 이내 지자체 신고 

취득세 - 취득일로부터 60일 이내 신고 ,증여 -  속하는 달의 말일부터 3개월 이내, 상속 6개월이내

 

재산세

주택을 6월1일 보유하고 있다면 재산세 반은 7월중순 반은 9월중순 납부 250만원 넘으면 분납가능

토지, 건축물, 주택등에 부과

주택: 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지

 

무허가 면적이 전체의 50% 초과 - 건축물은 주택으로 보지 않고 부속 토지는 종합합산과세 but 재산세 부과된 무허가 건축물 계속 주거용 사용하면 주택으로 부과

 

오피스텔 주거용 사용하면 주택과세

주택 없이 토지만 가지고 있어도 재산세내야함

생숙을 주택으로 써도 재산세부과

건물이랑 토지 소유자 다르면 안분해서 부과

소유자 모르면 사용자 납부해야함

사용자 모르면 공부상의 소유자가 납부

 

시가표준액* 공정시장가액비율 60%/ 1세대1주택자는 45%

누진세율 0.1~0.4

9억이하 1주택자 0.05~0.35

 

임사자 감면

공동주택 3억(수도권6억) 오피 2억 (수도권 4억) 초과 감면제외

40㎡이하 재산세 면제 ,60㎡이하 50%경감, 85㎡이하 25% 경감

 

도시지역분 재산세 과세 - 고시지역안에 (개발제한구역 별장, 고급주택)

지방교육세 = 재산세 납부세액 * 20%

소방분 지역자원시설세 = 시가표준액 * 공정시장가액비율(60%) * 세율 (0.04~0.12%)

 

종부세

과세기준일 6월1일 납부는 12월 250만원 초과 6개월이내 분납 신청 가능

1세대 1주택자 12억 개인9억 법인 0월 초과시 종부세 부과

부속토지만 소유해도 과세

 

과세표준= (공시가-공제금액) * 공정시장가액비율 (60%)

7단계 초과누진세율 3주택 이상 중과세율

일반법인 2주택이하 2.7% 로 단일세율

주택수제외: 상속주택(5년미만,6억이하,지분율40%이하), 무허가주택의 부속토지, 일시적2주택(신규3년미만)

24.1.10~25.12.31 소형신축주택 60㎡ 이하 (아파트제외), 준공 후 미분양주택 6억이하

 

재산세는 주택 전체에 부과 종부세는 9억초과분에 대해 과세 

재산세와 종부세 합계약이 직전년도 해당 주택에 대한 총세액 상당액의 일정비율 곱한 금액을 초과하는 경우 초과 세액은 종부세를 부과하지 않는다.

 

1세대 1주택자는 12억 공제금액

종부세는 인별과세로 부부공동명의 1주택인 경우 신청해서 12억 세액공제 가능함

연령별, 보유기간별 세액공제율

종합한도	연령별공제			보유기간별공제
	60세 이상	65	70	5년이상	10	15
80%	20%	30%	40%	20%	40%	50%

 

 

종부세는 주택및 토지 모두 합산/ 일정요건을 갖춘 임대주택이나 기숙사는 합산 배제

세무서에 임대업등록과 주택임대사업자등록 필요

9/30 까지 임사자 등록한 경우 합산배제

 

합산배제임대주택

건설임대주택 - 임사자가 임대목적으로 건설 분양안된 임대주택 사용검사필증받은날부터 미임대기간2년이내 주택

매입임대주택 - 임사자가 매매 취득 임대하는 주택 6억이하 5-10년이상 임대 

임대료 1년 이내 재증액 불가. 증가율 5% 초과하지 않아야함